Le CCMI est le contrat de construction de maison individuelle que vous signez avec un constructeur quand il bâtit votre maison sur votre propre terrain. Son contenu ne se négocie pas librement : mentions obligatoires, conditions suspensives, calendrier des paiements, délai de rétractation et garantie de livraison sont fixés par la réglementation. Voici, point par point, ce que le contrat doit prévoir et ce qu'il vaut mieux vérifier avant de vous engager.
Que signifie CCMI ?
CCMI signifie contrat de construction de maison individuelle. Il lie le maître d'ouvrage, c'est-à-dire vous, au constructeur chargé de réaliser la maison. Le constructeur ne vous vend pas le terrain : vous en êtes déjà propriétaire, ou vous avez signé une promesse de vente.
Avec ou sans fourniture de plan
Le contrat existe sous deux formes. Avec fourniture de plan, le constructeur vous remet les plans, parfois proposés sur catalogue, ou vous oriente vers le professionnel qui les établit. Sans fourniture de plan, il construit d'après les plans d'un professionnel que vous avez choisi vous-même. Pour situer votre projet avant de choisir la forme du contrat, vous pouvez parcourir des modèles de maisons.
La différence a des conséquences concrètes : le contenu réglementé du contrat n'est pas le même d'une forme à l'autre. Vérifiez donc laquelle figure sur votre contrat.
Quand le CCMI est-il obligatoire ?
Ce contrat s'impose dès que le constructeur prend en charge l'une de ces deux missions :
- la construction complète de la maison ;
- au minimum le gros œuvre, la mise hors d'eau et la mise hors d'air.
La maison doit servir à l'habitation, ou à la fois à l'habitation et à une activité professionnelle, et ne pas compter plus de 2 logements. Une maison faite d'éléments préfabriqués, produits en atelier puis assemblés sur le terrain, entre elle aussi dans ce cadre. Dans tous les cas, le contrat est rédigé par écrit et signé avant le premier coup de pelle.
CCMI, Vefa, maîtrise d'œuvre : quel contrat pour quel projet ?
Pour faire construire sa maison, 4 contrats sont possibles. Chacun confie une mission différente au professionnel :
| Contrat | Signé avec | Ce qu'il couvre |
|---|
| CCMI | un constructeur | la construction de la maison sur votre terrain |
| Vefa | un promoteur | le terrain et la maison, qu'il s'engage à bâtir |
| Maîtrise d'œuvre | un maître d'œuvre | la coordination des travaux, sans leur exécution |
| Contrat d'entreprise | chaque corps de métier | les travaux de son lot |
Le CCMI rassemble dans un seul document un prix forfaitaire, une garantie de livraison et des versements calés sur l'avancement du chantier.
Ce que le contrat doit mentionner
Le contrat de construction comporte des mentions obligatoires. Parmi les principales :
- la désignation du terrain et le titre qui vous permet d'y bâtir ;
- les caractéristiques techniques de la maison ;
- le prix TTC forfaitaire, qui inclut le coût du plan, celui de la garantie de livraison et les taxes dues par le constructeur ;
- les conditions de révision de ce prix, si elle est prévue, selon l'index national du bâtiment tous corps d'état ;
- le coût des travaux que vous décidez de réaliser vous-même ;
- la date d'ouverture du chantier et le délai de réalisation ;
- les pénalités de retard de livraison, d'au moins 1/3 000 du prix par jour de retard ;
- la référence de votre assurance dommages-ouvrage et la justification des garanties du constructeur.
Le prix convenu est définitif, sous réserve de sa révision. Gardez donc une marge de sécurité dans votre plan de financement. Les repères publiés sur le prix d'une maison neuve aident à calibrer cette enveloppe.
La notice descriptive, à lire ligne par ligne
Annexée au contrat avec les plans, la notice descriptive porte la signature des deux parties. Elle sépare ce qui est compris dans le prix convenu de ce qui ne l'est pas, et chiffre les travaux qui resteront à votre charge. C'est sur elle que vous comparez deux propositions : un prix bas peut cacher des postes exclus. Si vous partez d'un projet sur mesure, voyez aussi comment dessiner les plans de votre maison.
Le dossier contient encore une notice d'information sur vos droits et obligations, ainsi que les attestations de garantie et d'assurance du constructeur, notamment sa responsabilité professionnelle et sa décennale.
Les travaux que vous gardez pour vous
Vous pouvez vous réserver une partie des travaux. Ils sont alors décrits et chiffrés au contrat, main-d'œuvre et matériaux compris. Attention aux fausses économies : si vous changez d'avis, vous avez 4 mois à compter de la signature pour demander au constructeur de les exécuter au prix indiqué.
Les conditions suspensives du CCMI
Vous pouvez signer avant que tout soit réuni. Le contrat ne prend toutefois effet, et le chantier ne démarre, qu'une fois ces conditions remplies :
- vous êtes propriétaire du terrain ;
- vous avez obtenu vos prêts ;
- le permis de construire est accordé ;
- vous avez souscrit l'assurance dommages-ouvrage ;
- le constructeur détient la garantie de livraison et vous en remet une attestation nominative.
Si l'une d'elles manque à la date prévue, et au plus tard à l'ouverture du chantier, le contrat est annulé et tout ce que vous avez versé vous est remboursé intégralement. Le délai d'instruction et les pièces à fournir pour l'autorisation d'urbanisme sont détaillés dans notre guide sur la demande de permis de construire. Vous cherchez encore votre parcelle ? Parcourez nos terrains à bâtir.
Signature et délai de rétractation
Après la signature, le constructeur vous notifie le contrat par lettre recommandée avec avis de réception, ou vous le remet par un moyen offrant des garanties équivalentes, accompagné du plan, de la notice descriptive et de la notice d'information. Vérifiez qu'aucun de ces trois documents ne manque.
Vous disposez ensuite de 10 jours calendaires pour revenir sur votre engagement. Le délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre, ou de la remise du contrat. Pour vous rétracter, prévenez le constructeur avant la fin du délai par lettre recommandée avec avis de réception : un appel ou un courriel ne suffit pas à le prouver. S'il expire un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est reporté au premier jour ouvrable suivant. Si vous renoncez, les sommes versées à la signature vous sont rendues sans aucune retenue.
Dépôt de garantie et garantie de remboursement
Aucune somme n'est due avant la signature. Entre la signature et l'ouverture du chantier, deux cas se présentent :
- Le constructeur n'a pas de garantie de remboursement. Il peut seulement demander un dépôt de garantie, plafonné à 3 % du prix. Cet argent reste bloqué sur un compte spécial ouvert à votre nom, puis il est déduit des premiers paiements.
- Le constructeur dispose d'une garantie de remboursement. Il peut alors demander des paiements avant l'ouverture du chantier, dans des limites fixées par la réglementation : à la signature, puis à l'obtention du permis de construire. Demandez-lui l'attestation de garantie de remboursement avant de verser quoi que ce soit. Cette garantie vous rembourse en totalité si une condition suspensive échoue, si vous vous rétractez ou si le chantier n'ouvre pas à la date convenue.
Avant l'ouverture du chantier, aucun constructeur ne peut cumuler un premier paiement et un dépôt de garantie.
Le calendrier des paiements pendant le chantier
Les versements suivent l'avancement des travaux. Dans un CCMI avec fourniture de plan, les sommes cumulées ne peuvent pas dépasser les plafonds suivants, exprimés en part du prix convenu :
| Stade du chantier | Plafond cumulé |
|---|
| Ouverture du chantier, sommes déjà versées comprises | 15 % |
| Achèvement des fondations | 25 % |
| Achèvement des murs | 40 % |
| Mise hors d'eau | 60 % |
| Achèvement des cloisons et mise hors d'air | 75 % |
| Achèvement des équipements, de la plomberie, de la menuiserie, du chauffage et des revêtements extérieurs | 95 % |
| Réception | solde |
Chaque appel de fonds passe par vous : la banque ne débloque l'argent au constructeur qu'avec votre accord. Contrôlez l'avancement avant de le donner, et vérifiez que la somme réclamée correspond au stade atteint. Le contrat ne peut pas vous interdire de visiter le chantier avant une échéance ni avant la réception. Pour savoir à quoi correspond concrètement chaque stade, parcourez les phases du chantier d'une maison.
La garantie de livraison, cœur du dispositif
La garantie de livraison est la protection la plus structurante du CCMI. Délivrée par une société d'assurance ou un établissement financier agréé pour cette activité, elle est obligatoire. Si le constructeur fait défaut, le garant s'engage à terminer la maison au prix convenu. L'attestation est établie à votre nom pour votre chantier : conservez-en l'original.
Elle ne se confond pas avec la garantie de remboursement, qui couvre les sommes versées avant l'ouverture du chantier. Viennent ensuite les assurances du constructeur, dont les attestations sont jointes au contrat, et l'assurance dommages-ouvrage, que vous souscrivez avant le début des travaux.
Modification, retard, réception : vos recours
Modifier le projet en cours de route
Un changement demandé pendant les travaux fait l'objet d'un avenant au contrat, daté et signé avant son exécution. Il précise le coût, les conditions techniques et, le cas échéant, le nouveau délai.
En cas de retard de livraison
Les pénalités prévues au contrat s'appliquent pour chaque jour de retard. Le contrat peut toutefois écarter les retards dus aux intempéries, à la force majeure ou aux cas fortuits ; aucune autre cause d'exonération n'est admise. Si le chantier s'arrête ou si la livraison tarde, mettez le constructeur en demeure de livrer ou de reprendre les travaux, et prévenez l'organisme qui a délivré la garantie de livraison.
Au moment de la réception
La réception se fait avec le constructeur et donne lieu à un procès-verbal. Si un professionnel vous assiste, les désordres sont inscrits avec précision dans ce procès-verbal. Si aucun professionnel ne vous assiste, vous avez 8 jours calendaires après la remise des clés pour signaler par lettre recommandée les désordres apparents. En cas de réserves, le solde, 5 % du prix au maximum, est consigné auprès d'un organisme choisi d'un commun accord jusqu'aux réparations. Les démarches pratiques sont détaillées dans notre article sur la réception d'une maison neuve.
Vérifier un constructeur avant de signer
Quelques vérifications simples évitent bien des déconvenues :
- rencontrez plusieurs constructeurs et faites-leur visiter le terrain pour comparer prix, prestations et délais ;
- demandez un modèle de contrat et de notice descriptive, à relire à tête reposée ;
- vérifiez que le constructeur détient la garantie de livraison et les assurances de responsabilité professionnelle et décennale ;
- renseignez-vous au tribunal de commerce pour écarter une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire ;
- faites établir votre plan de financement, au besoin par l'ADIL, en gardant une marge en cas de révision du prix.
Vous hésitez encore sur la façon de mener l'opération ? Choisir de faire construire sa future maison retrace le projet du financement au suivi. Et si vous voulez une maison livrée prête à habiter, lisez ce que comprend une maison clé en main.
Questions fréquentes sur le CCMI
Peut-on faire construire une maison sans CCMI ?
Oui, quand aucun constructeur ne prend en charge la construction complète, ni le gros œuvre avec la mise hors d'eau et hors d'air. C'est le cas si vous confiez la coordination à un maître d'œuvre et signez un contrat avec chaque entreprise, ou si vous achetez en Vefa auprès d'un promoteur. Ces contrats obéissent à d'autres règles de prix et de paiement.
Le CCMI nécessite-t-il un permis de construire ?
Le contrat peut être signé avant l'obtention du permis, qui figure alors parmi les conditions suspensives. Le chantier, en revanche, ne commence qu'une fois le permis accordé.
Quel est le prix d'une maison en CCMI ?
Il dépend du modèle, du terrain et des prestations retenues. Le prix fixé au contrat comprend le coût du plan, la garantie de livraison et les taxes dues par le constructeur. Les travaux exclus figurent dans la notice descriptive, avec leur coût.
Que se passe-t-il si une condition suspensive n'est pas remplie ?
Le contrat est annulé et les sommes versées vous sont restituées en totalité. Le chantier, lui, ne s'ouvre pas.
Chez Résidences Picardes, chaque maison est construite dans le cadre d'un CCMI. Retrouvez le détail de nos garanties de construction d'une maison neuve, puis faites votre demande de devis.
