Construire un bâtiment de plus de 20 m² demande un permis de construire, déposé à la mairie de la commune du terrain. Le permis de construire est une autorisation d'urbanisme, et une maison neuve dépasse en pratique ce seuil de 20 m² : sa construction y est donc soumise. Hors secteur protégé, comptez 2 mois d'instruction à partir d'un dossier complet. Délivré aujourd'hui, le permis de construire reste valable 3 ans.
Quand une maison relève-t-elle du permis de construire ?
Au-delà de 20 m², une construction nouvelle est soumise au permis de construire, tout comme les travaux importants sur une construction existante. Les travaux et les constructions de plus faible importance passent par une déclaration préalable de travaux, une procédure plus légère. Pour un projet de maison individuelle de plus de 20 m², c'est donc le permis de construire.
La surface de plancher additionne les surfaces de tous les niveaux clos et couverts dont la hauteur sous plafond est de plus de 1,80 m, mesurées à partir du nu intérieur des façades. Le garage et les combles non aménageables en sont déduits. C'est cette surface qui sert à apprécier le seuil de l'architecte.
Le recours à un architecte devient en effet obligatoire pour déposer le permis de construire d'une maison de particulier dont la surface de plancher dépasse 150 m². En dessous de ce seuil, vous pouvez réaliser la demande de permis vous-même, sans architecte ; il n'est jamais obligatoire pour une déclaration préalable.
Avant le dépôt : vérifier que le terrain accepte votre projet de construction
La mairie juge la demande de permis au regard des règles d'urbanisme en vigueur sur la commune. Le code de l'urbanisme pose le cadre national ; le plan local d'urbanisme (PLU), ou à défaut une carte communale, précise ce cadre ; sans l'un ni l'autre, le règlement national d'urbanisme s'applique.
Le certificat d'urbanisme aide à les connaître. Dans sa version d'information, il décrit les règles qui s'appliquent à une parcelle, avant même tout projet. Dans sa version opérationnelle, il dit si l'opération envisagée peut être réalisée sur ce terrain. Sa validité est de 18 mois après sa délivrance ; une prolongation d'un an se demande au moins 2 mois avant l'échéance.
Un terrain est dit viabilisé quand voiries, eau potable, assainissement, électricité et téléphone peuvent le desservir. Si ce n'est pas le cas, voyez ce qu'implique le fait de construire sur un terrain non viabilisé avant de signer. Vous cherchez encore votre parcelle ? Consultez nos terrains à bâtir : comparez les lots disponibles et préparez votre demande de permis de construire sur une base connue.
Le dossier de permis de construire d'une maison individuelle
La demande se fait sur le formulaire cerfa propre à la maison individuelle et à ses annexes. Pour tous les projets, le dossier de permis comprend ces documents :
- le plan de situation du terrain dans la commune ;
- le plan de masse des constructions à édifier ;
- le plan de coupe du terrain et de la construction ;
- une notice qui présente le terrain, ses abords et le projet : implantation, accès, stationnement, matériaux et couleurs, plantations ;
- le plan des façades et des toitures ;
- un document graphique, un photomontage par exemple, qui situe la maison parmi les constructions voisines et le paysage ;
- deux photographies du terrain, l'une dans son environnement proche, l'autre dans son environnement lointain.
D'autres pièces s'ajoutent selon la nature du projet. Le dossier comprend une attestation montrant que la RE2020 est prise en compte ; La RE2020 expliquée aux futurs propriétaires détaille ce que cette réglementation impose. Si le terrain est raccordé à un réseau collectif, le plan de masse fait apparaître le raccordement. En assainissement non collectif, il montre l'installation prévue, et l'attestation de conformité délivrée par le Spanc est jointe. Notre guide de l'assainissement de maison reprend ces cas.
Les plans à réaliser demandent le plus de travail dans le dossier de permis. Partir d'un de nos modèles de maisons donne une base déjà dessinée, que vous adaptez au terrain ; pour un projet personnel, voyez comment dessiner les plans de votre maison. En formule clé en main, le constructeur monte en principe ce dossier avec vous : découvrez ce que comprend une maison clé en main.
Dépôt de la demande en mairie et délai d'instruction
Le dossier se dépose par voie dématérialisée, selon les dispositions prises par votre commune, ou sur papier, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. En papier, comptez dans le cas général 4 dossiers complets, plus 5 exemplaires supplémentaires du plan de situation, du plan de masse et du plan en coupe.
Si une pièce manque, la mairie vous la réclame dans le mois qui suit le dépôt. Vous avez alors 3 mois pour la fournir, faute de quoi la demande de permis est considérée comme rejetée. Le délai d'instruction ne démarre qu'avec un dossier complet.
Pour une maison individuelle, l'instruction du permis de construire dure 2 mois dans le cas courant. En secteur protégé, près d'un monument historique ou en site classé, elle passe à 3 mois. Dans le cas général, si la mairie ne s'est pas prononcée à la fin du délai, le projet est accepté : c'est un permis de construire tacite. Sur simple demande, la mairie vous délivre alors un certificat de non-opposition. Dans certains cas particuliers, par exemple en site classé, dans le cœur d'un parc national ou pour un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, l'absence de décision écrite vaut refus.
Après l'accord : affichage, recours et durée de validité du permis
Un panneau rectangulaire de plus de 80 cm annonce le permis de construire sur le terrain, dès que l'arrêté vous est notifié ou, pour un permis tacite, dès la fin du délai d'instruction. Lisible de l'extérieur, il reste en place pendant toute la durée du chantier. Cet affichage ouvre le délai de recours des tiers : deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage.
Un permis de construire délivré aujourd'hui est valable 3 ans à compter de sa notification. Il devient caduc si les travaux ne commencent pas dans ce délai, ou s'ils s'interrompent ensuite plus d'un an consécutif. Une prolongation est possible deux fois, pour un an chaque fois, si les règles d'urbanisme et les servitudes administratives n'ont pas changé : demandez-la au moins 2 mois avant l'échéance. Les permis délivrés entre le 1er janvier 2021 et le 27 mai 2022 sont valables 4 ans ; ceux délivrés entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024, 5 ans, sans prolongation possible.
En cas de refus du permis de construire, vous disposez d'un mois à compter de la notification pour un recours gracieux devant le maire, et de 2 mois pour un recours contentieux devant le juge administratif.
Ouverture du chantier et déclaration d'achèvement des travaux
Deux formalités encadrent les travaux de construction. La déclaration d'ouverture de chantier (DOC), obligatoire, s'adresse à la mairie au démarrage des travaux. À la fin des travaux, le titulaire du permis de construire envoie à la mairie la DAACT : cette déclaration atteste que les travaux sont achevés et que la maison est conforme à l'autorisation obtenue.
La DAACT ne se confond pas avec la remise des clés : pour cette étape entre vous et le constructeur, voyez notre article sur la réception d'une maison neuve.
Questions fréquentes sur le permis de construire d'une maison
Qui accorde le permis de construire ?
Le permis de construire est une autorisation délivrée par la mairie de la commune où se trouve le terrain. Elle reçoit la demande, l'instruit et notifie sa décision par un arrêté.
Combien coûte un permis de construire ?
Le coût tient aux plans à faire réaliser et aux taxes d'urbanisme : la taxe d'aménagement, due par le bénéficiaire de l'autorisation, avec une part communale et une part départementale, et la taxe d'archéologie préventive. Le simulateur de l'administration fiscale en donne une estimation avant le dépôt.
Faut-il un nouveau permis de construire pour agrandir la maison ?
Tout dépend de la surface créée et de la zone. Dans une zone urbaine couverte par un PLU, hors site protégé, la déclaration préalable suffit au-delà de 5 m² et jusqu'à 40 m² ; plus grande, l'extension est soumise à permis de construire. Le permis s'impose aussi quand plus de 20 m² ajoutés font passer la maison au-delà du seuil de 150 m² de plancher. Hors zone urbaine ou en site protégé, il est exigé quand l'emprise au sol ou la surface de plancher créée est supérieure à 20 m². Pour réaliser un projet d'extension de maison, ces seuils se vérifient sur la construction existante avant tout dessin.
Quand commencer les travaux après le permis de construire ?
Les travaux peuvent commencer dès la réception de l'arrêté, ou dès la fin du délai d'instruction si le permis est tacite. Le permis n'est pourtant à l'abri qu'une fois deux délais passés : 2 mois de recours des tiers, à compter du premier jour d'affichage continu sur le terrain, et 3 mois après la décision, pendant lesquels le maire peut retirer un permis qu'il estime délivré illégalement. Ouvrir le chantier plus tôt, c'est engager des travaux sur une autorisation encore contestable.
Le permis n'est qu'une étape du parcours que détaille Choisir de faire construire sa future maison. Les 10 agences Résidences Picardes sont installées dans l'Aisne, l'Oise, la Seine-Maritime et la Somme. Votre terrain est trouvé et votre projet de maison prend forme ? Faites votre demande de devis.
