Oui, à condition que la parcelle soit constructible. Un terrain non viabilisé n'est pas raccordé aux réseaux (eau potable, assainissement, électricité, téléphone), mais cela ne dit rien de sa constructibilité, qui dépend des règles d'urbanisme de la commune. Avant d'acheter, il faut donc vérifier les deux points et chiffrer les raccordements, car ils s'ajoutent au prix du terrain.
Voici comment reconnaître un terrain non viabilisé, quelles démarches suivre pour le viabiliser et quels frais prévoir avant d'engager la construction d'une maison neuve.
Qu'est-ce qu'un terrain non viabilisé ?
On parle de terrain viabilisé quand la parcelle peut être branchée à la voirie et aux réseaux divers : eau potable, assainissement, électricité et téléphone. Dans le cas contraire, le terrain est non viabilisé. Les réseaux passent parfois à proximité, mais les branchements jusqu'à la parcelle restent à réaliser. Cette définition est celle de la fiche terrain viabilisé de l'administration.
Le terme « non viabilisé » décrit donc un état technique de la parcelle. Il ne signifie ni qu'elle est inconstructible, ni qu'elle ne le deviendra jamais. Un terrain constructible est un terrain qui peut accueillir une construction : cette qualité se vérifie dans les documents d'urbanisme, pas auprès des gestionnaires de réseaux.
Terrain non viabilisé et terrain constructible : deux notions à ne pas confondre
Un terrain peut cumuler les deux situations : constructible mais non viabilisé, ou viabilisé mais soumis à des règles qui limitent la construction. Raccorder une parcelle ne lui donne aucun droit à bâtir.
Le document d'urbanisme de la commune : PLU, POS ou RNU
Le plan local d'urbanisme (PLU), consultable en mairie, fixe les zones constructibles et les règles de construction. Les anciens plans d'occupation des sols (POS) sont caducs depuis le 1er janvier 2016, en application de la loi ALUR du 24 mars 2014. La loi Engagement et proximité du 27 décembre 2019 a toutefois permis aux communes sans PLU intercommunal de conserver leur POS une année supplémentaire. Au 31 décembre 2020, le règlement national d'urbanisme (RNU) s'est appliqué à leur place, jusqu'à l'approbation d'un PLU intercommunal. Dans ces communes, ce sont donc les règles du RNU qui encadrent votre projet.
Le certificat d'urbanisme, pour savoir ce qui est réalisable
Le certificat d'urbanisme existe en deux versions. Le certificat d'information renseigne sur les règles applicables à un terrain quand vous n'avez pas encore de projet. Le certificat opérationnel répond à une autre question : votre projet peut-il être réalisé sur cette parcelle ? Il se demande à la mairie, avant l'achat, et reste valable 18 mois à compter de sa délivrance. Une prolongation d'un an est possible, sur demande faite au moins 2 mois avant la fin de validité. Les conditions détaillées sont sur la page certificat d'urbanisme de service-public.gouv.fr.
Comment viabiliser un terrain constructible ?
Quand la parcelle est constructible, la viabilisation consiste à faire installer chaque raccordement : électricité, eau, assainissement, téléphone et, selon la commune, gaz. Le certificat d'urbanisme opérationnel et le permis de construire vous donnent le cadre : ils précisent les règles de la parcelle et ce que la mairie autorise. Si la maison dépasse 150 m² de surface de plancher, un architecte doit signer le dossier de permis de construire.
- Vérifier la constructibilité du terrain dans le document d'urbanisme, puis demander un certificat d'urbanisme opérationnel.
- Obtenir l'autorisation d'urbanisme nécessaire à votre projet de construction.
- Demander un devis de raccordement à chaque gestionnaire de réseau.
- Faire réaliser les travaux de viabilisation du terrain, jusqu'à la mise en service de chaque réseau.
Vous pouvez piloter ces démarches vous-même, mais chaque gestionnaire demande ses propres pièces et ses propres délais. Vous pouvez aussi confier la coordination des travaux à un professionnel.
Viabilisation : le raccordement à l'électricité
La demande se fait auprès du gestionnaire du réseau de distribution d'électricité de la commune. Il étudie votre dossier à partir des plans de la parcelle et de l'autorisation d'urbanisme, établit un devis que vous validez, puis fixe la date de mise en service. Faites cette demande tôt : elle conditionne l'alimentation du chantier puis de la maison, et donc le calendrier des travaux.
Viabilisation : l'eau potable
Le raccordement à l'eau potable se demande auprès du service de l'eau de la commune. Demandez-lui ce que comprend le devis : pose du compteur, canalisations jusqu'à la maison. Prévoyez cette démarche bien avant le début des travaux de construction.
Viabilisation : l'assainissement collectif ou non collectif
L'assainissement collectif concerne les habitations raccordées à un réseau public de canalisations. Dans ce cas, la demande de raccordement se fait en mairie. Sans réseau collectif, vous devez prévoir une installation d'assainissement non collectif, par exemple une fosse septique, à votre charge de propriétaire. Elle doit être entretenue et contrôlée régulièrement par le service public d'assainissement non collectif (SPANC). Pour comprendre les démarches et les travaux, lisez notre guide de l'assainissement de maison.
Viabilisation : le réseau téléphonique
Le raccordement au téléphone se demande à l'opérateur qui exploite la ligne de la rue. En lotissement, c'est en général le lotisseur qui s'en charge. Hors lotissement, la démarche vous revient.
Viabilisation : le gaz
Le gaz de ville n'est pas disponible partout. Renseignez-vous en mairie pour savoir si la rue est desservie, avant de choisir votre énergie de chauffage. Si elle l'est, le raccordement se demande au gestionnaire du réseau de distribution de gaz, avec le plan de masse et la puissance souhaitée.
Acheter un terrain non viabilisé : les points à contrôler avant l'acquisition
Avant l'acquisition d'un terrain non viabilisé, évaluez sa valeur réelle en tenant compte des travaux de viabilisation qui resteront à votre charge de propriétaire. Quelques critères permettent d'estimer si votre projet immobilier tient la route :
- l'accès : la parcelle donne-t-elle sur une voie publique, ou faut-il prévoir des voies d'accès privées ?
- la proximité des réseaux publics : plus le terrain est éloigné de l'eau, de l'électricité et de l'assainissement, plus les travaux de raccordement sont importants ;
- la zone dans laquelle il se situe, selon le document d'urbanisme de la commune ;
- le certificat d'urbanisme opérationnel, à demander avant de signer ;
- l'assainissement : réseau collectif à proximité, ou installation non collective à prévoir ;
- le statut du vendeur : l'achat à un professionnel d'un terrain destiné à un logement donne lieu à des droits d'enregistrement réduits sur son prix, et votre notaire vous en précise le montant.
Un professionnel de la construction peut vous aider à estimer le coût des travaux avant la signature du compromis.
Combien coûte la viabilisation d'un terrain ?
Le montant de la viabilisation varie d'une parcelle à l'autre. Plusieurs éléments le font varier :
- la distance entre le terrain et les réseaux ;
- la taille de la parcelle ;
- la nature du sol ;
- la complexité des travaux de raccordement.
L'ANIL recommande de se renseigner sur les frais de branchement aux réseaux avant l'achat, hors lotissement, et d'intégrer au budget l'installation d'un assainissement non collectif quand il n'y a pas de réseau collectif. Ces informations sont détaillées sur la page achat du terrain de l'ANIL.
Même sur une parcelle viabilisée, il reste à réaliser le branchement entre la maison et les réseaux qui passent en limite de propriété. Demandez un devis à chaque gestionnaire de réseau, additionnez-les au prix du terrain et comparez les parcelles sur ce total.
La taxe d'aménagement
Une taxe s'ajoute aux raccordements. La taxe d'aménagement est due par le bénéficiaire d'une autorisation d'urbanisme, et elle se compose d'une part communale et d'une part départementale. Le détail figure dans la fiche taxe d'aménagement. Pour replacer ces frais dans le budget d'ensemble, consultez notre conseil sur le prix d'une maison neuve.
Terrain viabilisé ou non viabilisé : que choisir pour construire ?
Un terrain viabilisé simplifie le calendrier, puisque les raccordements sont déjà possibles. Un terrain non viabilisé demande ce travail supplémentaire : chiffrez les branchements avant de signer, pour comparer le coût réel des deux options. Dans les deux cas, vérifiez la constructibilité avant l'engagement.
| Point de comparaison | Terrain viabilisé | Terrain non viabilisé |
|---|
| Raccordements aux réseaux | Possibles dès l'achat | À faire réaliser |
| Travaux avant la construction | Branchement de la maison aux réseaux en limite de propriété | Viabilisation de la parcelle, puis branchement de la maison |
| Budget à chiffrer | Prix du terrain et branchement de la maison aux réseaux | Prix du terrain, raccordements et branchement de la maison, d'après les devis de chaque gestionnaire |
| Démarches | Demandes de branchement de la maison, réseau par réseau | Demandes de raccordement, une par réseau, puis de branchement de la maison |
Pour comparer des parcelles, consultez les terrains à bâtir proposés par Résidences Picardes. Si vous avez déjà un terrain, ou si vous hésitez entre plusieurs parcelles, envoyez-nous une demande de devis pour étudier votre projet.
Questions fréquentes sur le terrain non viabilisé
Que veut dire « terrain non viabilisé » ?
Un terrain non viabilisé n'est pas encore raccordable aux réseaux d'eau potable, d'assainissement, d'électricité et de téléphone. L'expression ne renseigne pas sur la constructibilité.
Peut-on viabiliser un terrain non constructible ?
La viabilisation ne rend pas un terrain constructible. C'est le document d'urbanisme de la commune qui fixe les zones où l'on peut bâtir, et le certificat d'urbanisme opérationnel qui confirme si votre projet est réalisable. Faites vérifier ces points avant tout raccordement.
Que faire quand il n'y a pas de réseau d'assainissement collectif ?
Il faut installer un assainissement non collectif, à la charge de l'acquéreur. Le SPANC le contrôle ensuite régulièrement.
Combien de temps un certificat d'urbanisme est-il valable ?
18 mois à compter de sa délivrance. Vous pouvez le prolonger d'un an en en faisant la demande au moins 2 mois avant la fin de sa validité.
